Tái tạo đô thị là gì? Các bài nghiên cứu khoa học liên quan

Định nghĩa tái tạo đô thị

Tái tạo đô thị là quá trình tổ chức lại không gian và chức năng của các khu vực đô thị hiện hữu nhằm khắc phục sự xuống cấp về hạ tầng, cải thiện điều kiện sống và thúc đẩy phát triển bền vững. Đây là công cụ quy hoạch mang tính chiến lược giúp khôi phục khả năng vận hành đô thị và nâng cao giá trị sử dụng đất trong nội thị.

Khái niệm này bao gồm các can thiệp vật lý, kinh tế và xã hội như phá dỡ, cải tạo, xây mới công trình, điều chỉnh chức năng sử dụng đất, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật – xã hội và tái định cư dân cư. Tái tạo đô thị thường được áp dụng ở các khu vực có mật độ xây dựng cao, cơ sở hạ tầng lạc hậu hoặc thiếu hụt các tiện ích công cộng thiết yếu.

Đây là khái niệm trung tâm trong chính sách phát triển đô thị của nhiều quốc gia đang phát triển, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Tái tạo đô thị cũng gắn liền với các mục tiêu của Chương trình định cư con người của Liên Hợp Quốc (UN-Habitat), bao gồm nhà ở giá rẻ, tiếp cận hạ tầng cơ bản và bảo vệ quyền sử dụng đất.

Phân biệt với các khái niệm liên quan

Tái tạo đô thị là thuật ngữ tổng hợp có phạm vi rộng hơn nhiều so với các khái niệm như chỉnh trang, cải tạo hay phát triển đô thị mới. Việc phân biệt rõ ràng các khái niệm này giúp xác định đúng mục tiêu, phương pháp và đối tượng áp dụng trong từng dự án cụ thể.

Bảng so sánh sau giúp làm rõ các khác biệt chính:

Khái niệm	Đặc điểm chính	Phạm vi can thiệp	Mục tiêu
Chỉnh trang đô thị	Cải thiện mỹ quan, cơ sở hạ tầng nhỏ lẻ	Không gian công cộng, đường phố	Tăng tính hấp dẫn đô thị
Cải tạo đô thị	Nâng cấp công trình, điều chỉnh chức năng	Nhà ở, khu dân cư cũ	Cải thiện điều kiện sinh sống
Phát triển đô thị mới	Xây dựng khu đô thị hoàn toàn mới	Vùng ven, quỹ đất mới	Giảm tải nội đô, giãn dân
Tái tạo đô thị	Tái cấu trúc toàn diện không gian, xã hội, kinh tế	Khu vực đô thị hiện hữu, xuống cấp	Phát triển bền vững toàn diện

Tái tạo đô thị thường đòi hỏi nguồn lực đầu tư lớn, khả năng điều phối đa ngành và sự đồng thuận của cộng đồng dân cư vì tác động đến cấu trúc xã hội và quyền lợi đất đai.

Lịch sử và quá trình phát triển

Ý tưởng tái tạo đô thị xuất phát từ nhu cầu phục hồi các thành phố bị tàn phá sau chiến tranh, tiêu biểu là Châu Âu thời hậu Thế chiến II. Sau đó, trong thập niên 1950–1970, khái niệm “urban renewal” ở Mỹ tập trung vào việc phá dỡ khu ổ chuột và thay thế bằng các công trình nhà ở, thương mại hiện đại.

Đến cuối thế kỷ 20, cách tiếp cận này bị chỉ trích vì gây ra di dời cưỡng bức và mất mát di sản đô thị. Các mô hình mới hơn như “urban regeneration” hay “urban revitalization” xuất hiện, nhấn mạnh đến sự tham gia cộng đồng, tái sử dụng di sản kiến trúc và phát triển kinh tế địa phương.

Ngày nay, các dự án tái tạo đô thị thành công thường áp dụng mô hình hỗn hợp: nhà ở – thương mại – dịch vụ công cộng – không gian xanh, đi kèm cơ chế tài chính sáng tạo như hợp tác công tư (PPP) hoặc đấu giá quyền phát triển (TDR – Transfer of Development Rights).

Các mô hình và chiến lược tái tạo đô thị

Mỗi quốc gia, mỗi thành phố có thể áp dụng chiến lược tái tạo đô thị khác nhau tùy theo điều kiện thể chế, kinh tế và xã hội. Một số mô hình tiêu biểu gồm:

• Mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD): Tái tạo đô thị quanh các trạm metro, BRT để tăng mật độ và sử dụng đất hỗn hợp.
• Mô hình phát triển xanh (Green Urbanism): Tăng cường không gian công cộng, hành lang sinh thái và công trình xanh.
• Mô hình phục hồi di sản (Heritage-Led Regeneration): Sử dụng giá trị văn hóa – lịch sử làm động lực phát triển du lịch và sáng tạo.
• Mô hình tái tạo tự phát do cộng đồng dẫn dắt (Community-led Upgrading): Người dân tự tổ chức cải tạo khu dân cư không chính thức.

Chiến lược tái tạo hiệu quả đòi hỏi các yếu tố như: cơ chế tài chính minh bạch, khung pháp lý rõ ràng, dữ liệu không gian chính xác và khả năng phối hợp đa ngành.

Vai trò của chính sách và quy hoạch trong tái tạo đô thị

Chính sách và quy hoạch đóng vai trò định hướng chiến lược trong quá trình tái tạo đô thị. Các đồ án quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu và quy chế quản lý kiến trúc là nền tảng pháp lý để xác định khu vực cần tái tạo, mục tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ và các chỉ tiêu kỹ thuật khác.

Chính quyền địa phương cần ban hành cơ chế khuyến khích đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng, ưu đãi tín dụng hoặc đấu giá quyền phát triển đất (TDR). Các công cụ tài chính như quỹ đất công, trái phiếu đô thị, mô hình hợp tác công – tư (PPP) và thu hút vốn ODA cũng đóng vai trò thiết yếu.

Sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân cần được lồng ghép trong quy trình quy hoạch thông qua các buổi tham vấn cộng đồng, khảo sát nhu cầu sử dụng đất và tiếp cận thông tin minh bạch. Điều này giúp nâng cao tính khả thi và tạo sự đồng thuận trong triển khai dự án.

Tác động xã hội và vấn đề công bằng

Tái tạo đô thị có thể dẫn đến những thay đổi lớn về cấu trúc dân cư, đặc biệt là khi dự án liên quan đến di dời tái định cư. Người dân có thu nhập thấp thường là đối tượng chịu rủi ro cao nhất do mất chỗ ở, thiếu khả năng tiếp cận nhà ở mới hoặc bị đẩy ra khu vực xa trung tâm.

Hiện tượng “gentrification” – quá trình người thu nhập cao thay thế cộng đồng dân cư hiện hữu – có thể làm mất đi bản sắc xã hội và tăng chi phí sinh hoạt trong khu vực. Việc thiết kế chính sách nhà ở xã hội, kiểm soát giá thuê nhà và hỗ trợ sinh kế sau tái định cư là các giải pháp cần thiết để duy trì tính công bằng và bao trùm.

Để đảm bảo công bằng xã hội, các nguyên tắc “quyền thành phố” (Right to the City), công bằng không gian và bảo vệ nhóm yếu thế cần được tích hợp vào khung pháp lý và chính sách tái tạo đô thị, phù hợp với hướng dẫn của UN-Habitat.

Yếu tố môi trường và phát triển bền vững

Tái tạo đô thị không chỉ là vấn đề không gian và kiến trúc, mà còn liên quan đến khả năng chống chịu khí hậu, bảo tồn tài nguyên và giảm phát thải. Việc cải tạo các khu vực cũ có thể giảm nhu cầu mở rộng đô thị ra vùng sinh thái nhạy cảm như đất nông nghiệp, đồi núi hoặc vùng ngập lụt.

Các chiến lược như tái sử dụng công trình cũ, sử dụng vật liệu xanh, tăng cường cây xanh đô thị, hành lang gió và thoát nước đô thị là những giải pháp tích cực. Các tiêu chuẩn LEED, EDGE hoặc LOTUS có thể được áp dụng để đánh giá tính bền vững trong thiết kế và vận hành công trình trong khu tái tạo.

Các đô thị có thể tích hợp hệ thống hạ tầng xanh – hạ tầng xám (green-grey infrastructure) để tối ưu hóa khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, cải thiện chất lượng không khí và giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị.

Truyền thông và sự tham gia của cộng đồng

Truyền thông đô thị đóng vai trò cầu nối giữa nhà quy hoạch và người dân, giúp lan tỏa thông tin, tạo sự đồng thuận và giảm xung đột lợi ích. Các công cụ như bản đồ tương tác, mô hình 3D, mạng xã hội và ứng dụng điện thoại thông minh có thể hỗ trợ minh bạch hóa quy trình ra quyết định.

Sự tham gia cộng đồng không chỉ là hình thức mà cần thực chất, bao gồm tham vấn trước dự án, phản biện giải pháp quy hoạch, lựa chọn phương án kiến trúc và giám sát tiến độ thi công. Nhiều đô thị áp dụng mô hình “co-design” và “placemaking” để khuyến khích người dân tham gia thiết kế không gian sống của chính họ.

Trường hợp điển hình là Participatory Budgeting tại New York, cho phép người dân bỏ phiếu lựa chọn hạng mục đầu tư công trong khu phố của mình – một hình thức dân chủ đô thị trong tái tạo không gian công cộng.

Ví dụ điển hình trong và ngoài nước

Trên thế giới, nhiều dự án tái tạo đô thị thành công đã thay đổi hoàn toàn diện mạo và chức năng của khu vực từng bị suy thoái:

• Dự án HafenCity (Hamburg, Đức): Biến khu cảng cũ thành khu đô thị hiện đại với không gian công cộng, văn phòng và nhà ở.
• Seoul Cheonggyecheon (Hàn Quốc): Phá bỏ đường cao tốc để khôi phục suối tự nhiên giữa trung tâm thành phố.
• Medellín (Colombia): Ứng dụng giao thông cáp treo và không gian cộng đồng để cải tạo khu ổ chuột.

Ở Việt Nam, các dự án như cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè ở TP.HCM hay tái phát triển khu Thủ Thiêm là ví dụ minh họa rõ nét về những nỗ lực trong công cuộc tái tạo đô thị. Tuy nhiên, các dự án này cũng cho thấy nhiều bài học về quy trình giải tỏa, định giá đất và sự hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân.

Tài liệu tham khảo

1. UN-Habitat – Urban Regeneration Principles
2. Lincoln Institute of Land Policy – Urban Redevelopment
3. OECD – Urban Renewal and Social Inclusion
4. World Bank – Urban Development
5. Participatory Budgeting Project – Community Engagement
6. Roberts, P. & Sykes, H. (2000). Urban Regeneration: A Handbook. SAGE Publications.
7. Nguyễn Trọng Hòa (2021). Quản lý tái thiết đô thị tại Việt Nam. NXB Xây dựng.